Wanneer u een huis te verkopen of een van de eigenaren beweegt naar buiten, zou het zinvol zijn om de hypotheek over te dragen aan de nieuwe eigenaar. In plaats van het aanvragen van een nieuwe lening, het betalen van afsluiting van de kosten, en opnieuw te beginnen met hogere rentelasten, zou de eigenaar gewoon over de lopende betalingen.
Het is mogelijk om een hypotheek over te dragen, maar het is niet altijd gemakkelijk. We zullen betrekking hebben op de onderstaande gegevens, maar een korte samenvatting van uw opties omvat:
- Transfer een assumable hypotheek door te vragen uw geldschieter om de verandering te maken.
- Herfinanciering van de lening in enige naam van de nieuwe eigenaar.
- Overdragen bij de situatie van een lening van de “due op verkoop” clausule niet activeren.
Table of Contents
aannemelijk Hypotheken
Als een lening is “aannemelijk”, heb je geluk: dat betekent dat je kunt de hypotheek over te dragen aan iemand anders. Er is geen taal in de leningsovereenkomst die voorkomt dat je het invullen van een transfer. Maar zelfs assumable hypotheken moeilijk te dragen zijn.
In de meeste gevallen is de “nieuwe” kredietnemer moet in aanmerking komen voor de lening. De kredietgever zal kijken naar credit scores van de kredietnemer en de schuld aan income ratio aan het vermogen van de lener om de lening terug te betalen evalueren. Het proces is in principe hetzelfde als de kredietnemer was om een aanvraag voor een nieuwe lening (maar natuurlijk ook de lener kan over de bestaande lening part-weg te nemen). Lenders goedgekeurd de oorspronkelijke lening aanvraag op basis van het krediet en het inkomen van de oorspronkelijke aanvrager (s), en ze willen niet aan iedereen te laten van de haak, tenzij ze een vervanger lener die net zoveel kans om terug te betalen hebt.
Om de overgang van een assumable lening te voltooien, vragen de verandering met uw bankier. Je moet om applicaties te voltooien, inkomen en vermogen te controleren, en betalen een bescheiden vergoeding tijdens het proces.
Eigendomsoverdracht: uitschakelen van namen op een lening alleen invloed op de lening. U kunt nog steeds moeten veranderen wie de eigenaar van het onroerend goed door de overdracht van titel, met behulp van een Quitclaim, of het nemen van eventuele andere stappen die nodig zijn in uw situatie.
Moeilijk te vinden?
Helaas, assumable hypotheken zijn niet op grote schaal beschikbaar. U kunt het beste kan zijn als u een FHA lening of een VA lening. Andere conventionele hypotheken zijn zelden aannemelijk. In plaats daarvan, kredietverstrekkers gebruik maken van een als gevolg van verkoop clausule, wat betekent dat de lening moet worden afbetaald wanneer u het eigendom van de woning over te dragen.
herfinanciering
Als een lening is niet aannemelijk en je kunt niet een uitzondering op een gevolg te koop clausule vinden, de herfinanciering van de lening kan uw beste optie. Net als bij een aanname, zal de nieuwe kredietnemer voldoende inkomen en krediet nodig om zich te kwalificeren voor de lening.
De “nieuwe” huiseigenaar gewoon een aanvraag voor een nieuwe lening individueel en gebruiken die lening te betalen uit de bestaande hypotheekschuld. Het kan nodig zijn te coördineren met uw kredietverstrekkers om pandrechten verwijderd te krijgen (tenzij de nieuwe lener en de nieuwe geldschieter akkoord gaat met hen), zodat u het huis kan gebruiken als onderpand, maar het is een goede, schone manier om de klus te klaren. Sommige pandrechten regelmatig van de ene eigenaar naar de andere (bijvoorbeeld als verbeteringen werden gemaakt met PACE financiering).
Due op Verkoop
Lenders meestal niet profiteren van zodat u een hypotheek te dragen. Kopers zou vooruit te komen door het verkrijgen van een meer “volwassen” lening, met het begin van de rentebetalingen uit de weg (en ze misschien in staat zijn om een lagere rente te krijgen).
Verkopers zouden krijgen om hun huis gemakkelijker te verkopen – eventueel tegen een hogere prijs – als gevolg van die dezelfde voordelen. Maar kredietverstrekkers staan om te verliezen, zodat ze niet te popelen om de overdracht goed te keuren.
Een gevolg van verkoop clausule is een gedeelte van een lening overeenkomst te zeggen dat de lening moet worden afbetaald wanneer het pand verkoopt (de lening wordt “versneld”).
Uitzonderingen op de regel: In sommige gevallen, kunt u nog steeds de overdracht van een lening – zelfs met een gevolg van verkoop clausule. Transfers tussen familieleden zijn vaak toegestaan, en uw geldschieter kan altijd guller dan wat je leningsovereenkomst zegt (het is een optie die ze kunnen uitoefenen, en ze zijn niet verplicht om dit te doen – maar niet je verwachtingen te staan) . De enige manier om zeker te weten is om uw geldschieter te vragen en bekijk uw akkoord met een lokale advocaat. Zelfs als kredietverstrekkers zeggen dat het niet mogelijk is, kan een advocaat helpen erachter te komen of uw bank is het verstrekken van accurate informatie.
De Garn-St. Germain Act voorkomt dat geldschieters uit hun acceleratie optie onder bepaalde omstandigheden te oefenen. Een aantal van de meest voorkomende situaties zijn:
- Bij een gezamenlijke huurder sterft en eigendomsoverdrachten een overlevende gezamenlijke huurder
- Het overbrengen van de lening aan een familielid na de dood van een lener
- Een overdracht van het eigendomsrecht aan de echtgenoot of kinderen van een lener
- Overdrachten als gevolg van scheiding en scheiding overeenkomsten
- Overdracht naar een onder levenden trust (of een levende trust) wanneer de lener een begunstigde
Bekijk de volledige lijst met uitzonderingen , en bekijk deze lijst met uw advocaat.
Unofficial Transfers
Als u uw verzoek kunnen krijgen goedgekeurd, kun je in de verleiding om het opzetten van een “informele” regeling. Bijvoorbeeld, kunt u uw huis te verkopen, laat de bestaande lening op zijn plaats, en hebben de koper vergoeden voor hypothecaire betalingen.
Dit is een slecht idee. Uw hypotheek overeenkomst waarschijnlijk niet dit toe te staan, en je zou je zelfs kunnen vinden in de juridische problemen, afhankelijk van hoe de dingen gaan. Wat meer is, je bent nog steeds verantwoordelijk voor de lening – ook al ben je niet meer in het huis wonen.
Wat kan er fout gaan? Enkele mogelijkheden zijn:
- Indien de koper niet meer betalen, de lening in uw naam, dus het is nog steeds uw probleem (de late betalingen zal verschijnen op uw credit rapporten en kredietverstrekkers zullen na u komen).
- Als het huis in de afscherming wordt verkocht voor minder dan het waard is, zou je verantwoordelijk voor alle tekortkomingen zijn.
Er zijn betere manieren om de verkoper financiering van een potentiële koper te bieden.
uw Opties
Als u geen hypotheek kunnen krijgen overgedragen, dan heb je nog steeds opties, afhankelijk van uw situatie. Nogmaals, overlijden, echtscheiding, familie en transfers zou u het recht om overschrijvingen uit te voeren te geven, zelfs als uw geldschieter anders zegt.
Als u geconfronteerd met afscherming , bepaalde de overheid programma’s maken het makkelijker om te gaan met de hypotheek – zelfs als je onder water of werkloos bent.
Als je gaat scheiden , vraag uw advocaat hoe om te gaan al uw schulden en hoe om jezelf te beschermen in het geval dat uw ex-echtgenoot niet betalen.
Als een huiseigenaar is overleden , kan een lokale advocaat u helpen te bepalen wat te doen.
Als u activa overbrengt naar een trust , dubbel te controleren met uw estate planning advocaat om ervoor te zorgen dat u een versnelling clausule niet zal leiden.
Herfinanciering kan uw laatste optie zijn wanneer geen van de andere benaderingen beschikbaar zijn.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.