“Het is de beste investering die ik ooit gemaakt!”
“Waarom heb je een huis gekocht nog? Je weet dat je gewoon gooien uw geld weg aan huur, hè?”
Heeft iemand ooit zei die dingen voor u? Ik weet dat ik heb ze meerdere keren gehoord. Van vrienden. Van familie. Van vreemden op het internet. Van zowat iedereen.
En terwijl het waar is dat het kopen van een huis kan een slimme financiële beslissing (hoewel niet zo vaak als je waarschijnlijk denken), uw huis is niet een investering in de financiële zin van het woord, en je moet niet verwachten dat het uit te voeren als een .
Dit is waarom.
Table of Contents
Wat is een ‘investering’?
Het woord investering wordt gebruikt in veel verschillende contexten en kan veel verschillende dingen betekenen. Maar vanuit een puur financieel oogpunt, deze definitie uit de Merriam-Webster woordenboek werkt goed: “de investering van geld meestal voor inkomsten of winst.”
Dat wil zeggen, een investering is alles wat je geld in met de verwachting dat je verdient geld als gevolg.
Aandelen en obligaties zijn investeringen, omdat de verwachting is dat het bezit van hen zal u geld verdienen. Collegegeld is een investering wanneer het verwachte resultaat is een grotere levensduur salaris dan de kosten van het onderwijs.
Dit is anders dan andere financiële beslissingen die slim zijn, maar zijn niet de investeringen.
Bijvoorbeeld, kunt u ervoor kiezen om een hogere kwaliteit meubels die meer kost nu maar bespaart u geld op de lange termijn, omdat het eeuwig duurt kopen. De meeste mensen zouden het erover eens dat dat is een goede financiële beslissing – maar het is niet een investering, want er is geen Het meubilair kost u geld, zelfs als het kost u minder dan het alternatief “inkomsten of winst.”.
Met die definitie in het achterhoofd, laten we onze aandacht terug naar je huis.
Waarom uw huis is niet een investering
Het kopen van een huis is een stuk meer zoals het kopen van meubels dan het is als het kopen van aandelen en obligaties.
Het kost meer up front dan het huren doet, dat is waarom het huren is vaak goedkoper als u van plan zich binnen de komende paar jaar . Maar als je een slimme aankoop te doen, en als je verblijf in uw huis voor een langere periode van tijd, het kopen van een huis kan kost u minder dan het huren op de lange termijn.
Met andere woorden, het kan een slimme financiële beslissing. Maar dat betekent niet maken het een goede investering.
Het sleutelwoord hier is “kosten.” Zelfs als het minder dan het huren van kosten, het kopen van een huis nog steeds kost je meer geld dan het maakt je – althans voor een zeer lange tijd, en in veel gevallen voor altijd.
Laten we eens kijken naar een voorbeeld om te zien hoe dit werkt.
Het uitvoeren van de nummers op het bezitten van een huis
Laten we ons voorstellen dat je een huis te kopen voor $ 300.000. De informatie zal sterk verschillen per situatie, maar voor dit voorbeeld laten we aannemen dat het volgende:
- U sluit een 30-jarige hypotheek met een vaste 4,25% rente.
- Je maakt een standaard 20%, of $ 60.000, een daling van betaling.
- U betaalt 4%, of $ 12.000, in afsluiting van de kosten.
- U betaalt 1% van uw huis waarde elk jaar aan belasting op onroerende goederen.
- U betaalt 1% van uw huis waarde elk jaar op huiseigenaren verzekering.
- U betaalt 1,5% van uw huis waarde elk jaar op onderhoud en verbeteringen.
En laten we ook het volgende over de groei van de waarde van uw huis aannemen:
- uw huis waarde stijgt met 3% per jaar.
- De inflatie gemiddeld 2% per jaar.
- Met behulp van de Freddie Mac House Price Index voor de huizenprijzen en de gegevens van het Bureau of Labor Statistics voor de inflatie data, dat 1% verschil ligt in lijn met de data van 1975 tot vandaag.
Na 10 jaar, dat is een vrij lange tijd in de wereld van het eigenwoningbezit, zal uw huis zijn in waarde gestegen tot $ 391.432, wat geweldig klinkt! Immers, wie afwijst een winst van $ 91.432? Plus, je hebt naar een aantal van de belangrijkste op uw hypotheek betaald, het verdienen van je extra eigen vermogen.
Het probleem is tweeledig:
- Omdat hypotheken worden afgeschreven op een manier die de voorkant laadt de verschuldigde rente, zult u slechts ongeveer $ 200.768 in het eigen vermogen op dat punt. Je zou niet de volledige $ 391.432 in een verkoop te krijgen.
- Factoring in verzekeringen, onroerendgoedbelasting, en onderhoud, vermeerderd met rente op de lening, zult u hebben besteed $ 279.315 om het huis te kopen en het bezit van meer dan die 10 jaar.
Dat betekent dat in plaats van een $ 98.326 winnen, heb je eigenlijk verloren $ 78.546. En dat betekent niet zelfs factor in de kosten van de verkoop van uw huis, die aanzienlijk kunnen zijn. (Het maakt ook geen rekening met de verschillende fiscale voordelen van het eigenwoningbezit, die, hoewel potentieel waardevolle, vaak overschat.)
Het duurt 29 jaar voordat het eigen vermogen in uw huis overtreft de hoeveelheid geld die je erin hebt betaald. En zelfs dan zul je alleen maar $ 23.969 om te laten zien, wat zich vertaalt naar een 0,08% jaarlijks rendement. En nogmaals, dat houdt geen rekening met de kosten van de verkoop van de woning.
Na 50 jaar, waarvan 20 jaar hypotheek-vrij bevat, dan heb je eindelijk een fatsoenlijke $ 131.746 rendement over wat je hebt uitgegeven. Welke klinkt best goed, totdat je bedenkt dat het is al 50 JAAR en dat uw rendement op jaarbasis is slechts 0,43%.
En zelfs dan, dit alles in de veronderstelling vrij ideale omstandigheden. U blijft in hetzelfde huis voor altijd. De waarde neemt toe met dezelfde, constante hoeveelheid elk jaar onmogelijke inflatie (die verre van gegarandeerde). Je hoeft nooit te voegen aan het huis of rekening te houden met andere grote reparaties of verbeteringen dan de standaard onderhoud. Er zijn geen natuurrampen.
Zelfs in die ideaal scenario, het duurt 50 jaar voor u om te eindigen met een 0,43% jaarlijks rendement.
Het is misschien een goede financiële beslissing zijn geweest, maar het was niet een goede investering.
De juiste manier om te denken over het kopen van een huis
Natuurlijk, niets van dit alles gebeurt in een vacuüm. Huisvesting is de enige grootste kostenpost voor de meeste Amerikaanse huishoudens, en als je niet beschikt over een huis te kopen, zult u waarschijnlijk moeten betalen om een die hele tijd huur – die haar eigen kosten en kansen draagt.
Het enige wat ik wil zeggen is dat het kopen van een huis anders moet worden gezien dan het investeren in de aandelenmarkt, en dat de berekening van het rendement is niet zo eenvoudig als het aftrekken van de aankoopprijs van de huidige waarde.
Het kopen van een huis komt pas echt neer op twee fundamentele vragen:
- Is het vergemakkelijken van een levensstijl die je gelukkig maakt?
- Zal het u geld besparen op de lange termijn in vergelijking met de alternatieven?
Met andere woorden, het kopen van een huis is een stuk meer zoals het kopen van meubels dan het investeren in de aandelenmarkt. Het is misschien een slimme financiële beslissing, maar het is niet een echte investering.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.