Inzicht in de relatie tussen de prijzen van activa en rentevoeten
Een van de gevaren van het record-lage rente is dat ze opgeblazen prijzen van activa; dingen, zoals aandelen, obligaties en vastgoed handel op hogere waarderingen dan ze anders zouden steunen. Voor bestanden, kan dit leiden tot een hogere dan normale koers-winstverhoudingen, PEG verhoudingen,-dividend aangepaste PEG-ratio, de prijs-to-book value ratio’s, de prijs-to-cash flow ratio, prijs-to-sales ratio’s , evenals een lagere dan normale winst opbrengsten en dividendrendementen.
Dit alles kan lijken fantastisch als je het geluk hebt om te zitten op belangrijke bedrijven voorafgaand aan de daling van de rente bent, zodat u de boom helemaal te ervaren naar de top, het zien van uw vermogen te laten groeien hoger en hoger met elk voorbijgaand jaar ondanks het feit dat het percentage van het vermogen stijging is sneller dan de snelheid van de stijging van passief inkomen, dat is wat echt telt. Het is niet zo geweldig voor de lange termijn belegger en / of die zonder veel middelen opzij te zetten die willen besparen, die vaak bestaat uit jonge volwassenen net van de middelbare school of universiteit beginnen, het invoeren van de beroepsbevolking voor de eerste keer.
Dat klinkt misschien vreemd als je niet bekend bent met finance of waardebepaling maar het maakt veel zin als je stopt en denk erover na. Wanneer u een investering te kopen, wat je werkelijk koopt is de toekomstige kasstromen; winst of verkoopopbrengst die, gecorrigeerd voor tijd, risico, inflatie en belastingen, geloof je gaat om een adequaat rendement te bieden, uitgedrukt in een compound annual growth rate, om u te compenseren voor het niet nuttigen van uw koopkracht in het heden; het uitgeven aan dingen die comfort te verschaffen, zoals auto’s, huizen, vakanties, geschenken, een nieuwe garderobe, landschapsarchitectuur, eten bij leuke restaurants, of wat anders brengt een gevoel van geluk of vreugde aan uw leven, het verhogen van datgene wat er echt toe doet: Familie, vrienden, de vrijheid over uw tijd, en een goede gezondheid.
Wanneer de prijzen van activa zijn hoog als gevolg van de lage rente, betekent dit dat elke dollar die u besteedt het kopen van een investering aankopen minder dollars van dividenden, interest, huur of andere inkomsten (zowel direct of kijk-through, in het geval van bedrijven die inkomsten voor te behouden groei eerder dan betalen ze uit aan aandeelhouders).
Inderdaad, zou de rationele investeerder op lange termijn cartwheels doen bij het vooruitzicht van een beurs aanbod dividendrendement van meer dan 2x of 3x de genormaliseerde staatsobligaties opbrengst of een onroerend goed markt die 5x of 10x de genormaliseerde opbrengst staatsobligaties zou kunnen bieden. Want wat ze verloren in boekwaarde op de balans, waardoor ze er armer op papier, zouden ze krijgen extra maandelijkse inkomen, waardoor ze meer te verwerven; een geval van economische realiteit kloppende boekhouding uiterlijk.
Toch, zelfs als je weet dat dit alles kan je je afvragen waarom activa dalen in koers als de rente stijgt. Wat zit er achter de daling? Het is een fantastische vraag. Hoewel veel ingewikkelder waren we te verdiepen in de mechanica, in het hart van de zaak, het komt meestal neer op twee dingen.
1. Asset prijzen dalen als de rente stijgt Omdat de alternatieve kosten van de “Risico-Free” Rate aantrekkelijker
Of ze het nu beseffen of niet, de meeste mensen hebben genoeg gezond verstand om te vergelijken wat ze kunnen verdienen over een mogelijke investering in aandelen, obligaties of onroerend goed aan wat ze kunnen verdienen aan het parkeren van het geld in veilige activa. Voor kleine beleggers, is dit vaak de rente betaald op een FDIC verzekerde spaarrekening, lopende rekening, geldmarkt account of geldmarkt beleggingsfonds.
Voor grotere investeerders, bedrijven en instellingen, dit is de zogenaamde “risicovrije” rente op Amerikaanse schatkistpapier, obligaties en notes, die worden ondersteund door het volledige belasten macht van de regering van de Verenigde Staten.
Als de “veilige” te verhogen, u, en de meeste andere beleggers, gaan naar een hoger rendement voor een deel met je geld te eisen; om risico’s te bezitten van bedrijven of appartementsgebouwen nemen. Dit is alleen natuurlijk. Waarom jezelf bloot te verliezen of de volatiliteit wanneer u kunt achterover leunen, het verzamelen van belang, en weet dat je uiteindelijk krijgt uw volledige (nominaal) hoofdsom terug op enig moment in de toekomst? Er zijn geen jaarlijkse rapporten te lezen, geen 10-K’s om te studeren, geen proxy statements kunt doorbladeren.
Een praktisch voorbeeld zou kunnen helpen.
Stelt u zich de 10-jarige Treasury obligatie bood een 2,4% vóór belastingen opbrengst. U bent op zoek naar een voorraad die verkoopt voor $ 100,00 per aandeel en is de winst per aandeel van $ 4,00 verdund.
Van dat $ 4,00, $ 2,00 is uitgekeerd als dividend in contanten. Dit resulteert in een winst opbrengst van 4,00% en een dividendrendement van 2,00%.
Nu, stel je de Federal Reserve verhoogt rente. De 10-jarige Treasury belandt gaf 5,0% vóór belastingen. Al de rest gelijk is (en het nooit is, maar omwille van de academische duidelijkheid, gaan we ervan als zodanig voor het moment), kunnen beleggers dezelfde premie om de voorraad eigen eisen. Dat wil zeggen, voorafgaand aan de renteverhoging, investeerders bereid waren om aandelen te kopen in ruil voor 1,6% extra rendement (het verschil tussen de 4,00% winst opbrengst en een Treasury yield 2,40%). Wanneer de opbrengst Schatkist steeg tot 5,00%, indien hetzelfde verband houdt, zij zouden een winst opbrengst van 6,60%, wat neerkomt op een dividendrendement van 3,30% vereisen. Afwezig andere variabelen, zoals veranderingen in de kosten van de kapitaalstructuur (meer op dat in een moment), de enige manier om de voorraad kan dat niveau van de winst en het dividend te leveren is te vallen van $ 100,00 per aandeel naar $ 60,60 per aandeel, een daling van bijna 40,00%.
Dit is niet problematisch helemaal voor gedisciplineerd investeerder, gegeven, natuurlijk, dat de inflatie goedaardig blijft. Als er iets, het is een geweldige ontwikkeling, omdat hun reguliere dollar kosten gemiddeld, herbelegde dividenden, en nieuwe, frisse geïnvesteerd kapitaal van loonstrookjes of andere bronnen van inkomsten nu meer winst, meer dividenden, meer interest, meer huur dan voorheen mogelijk was te kopen. Ze profiteert ook omdat bedrijven een hoger rendement van aandeleninkoopprogramma’s kunnen genereren.
2. Asset prijzen dalen als de rente stijgt omdat de kosten van Kapitaal Veranderingen voor Bedrijven en Real Estate, het snijden in winst
Een tweede reden van activa dalen in koers als de rente stijging is het kan diepgaande invloed op het niveau van de netto-inkomsten gerapporteerd over de winst- en verliesrekening. Wanneer een bedrijf geld leent, het doet door middel van zowel via bankleningen of door uitgifte van bedrijfsobligaties. Indien de rentetarieven een bedrijf kan krijgen in de markt zijn aanzienlijk hoger dan de rente die zij betaalt op zijn bestaande schulden, zal het moeten opgeven meer cash flow voor elke dollar van de uitstaande verplichtingen wanneer het tijd is om te herfinancieren komt. Dit zal resulteren in een veel hogere rentelasten. Het bedrijf zal minder winstgevend geworden sinds obligatiehouders in de nieuw uitgegeven obligaties die gebruikt worden om oude, vervallende obligaties, of nieuw uitgegeven obligaties die nodig zijn om acquisities te financieren of uit te breiden herfinancieren, eisen nu meer van de cash flow. Dit zorgt ervoor dat de “winst” in de prijs-to-winstverhouding te dalen, wat betekent dat de waardering meerdere toeneemt, tenzij het aandeel daalt met een passend bedrag. Anders gezegd, de bouillon aan de dezelfde prijs in reële termen te blijven, moet de koers van het aandeel dalen.
Dit op zijn beurt, zorgt ervoor dat de zogenaamde interest coverage ratio te dalen, ook, waardoor het bedrijf lijken risicovoller. Als dat verhoogde risico is hoog genoeg is, kan het leiden dat beleggers een nog grotere risicopremie te eisen, het verlagen van de koers van het aandeel zelfs meer.
Asset intensieve bedrijven die veel van materiële vaste activa vereisen behoren tot de meest kwetsbaar voor dit soort renterisico. Andere bedrijven – denk aan Microsoft terug in de jaren 1990 toen het werd schuldenvrij en zo weinig nodig in de manier van materiële vaste activa om te werken, kan het alles en nog wat uit haar corporate bankrekening zonder te vragen banken of Wall Street voor uw geld te financieren – varen rechts van dit probleem, totaal niet-beïnvloed.
Verschillende soorten bedrijven eigenlijk gedijen wanneer en als de rente stijgt. Een illustratie: Insurance conglomeraat Berkshire Hathaway, gebouwd over de afgelopen 50 jaar door nu-miljardair Warren Buffett. Tussen liquide-achtige obligaties, is het bedrijf zit op $ 60 miljard in activa die praktisch niets verdienen. Als de rente zou een fatsoenlijk percentage te verhogen, zou de firma plotseling verdienen miljarden en miljarden dollars aan extra inkomsten per jaar uit die reserve liquiditeit aangehouden. Investeerders veeleisende lagere aandelenkoersen om hen te compenseren voor het feit schatkistpapier, worden obligaties en notes verstrekken van rijkere retourneren – – uitvechten met dit fenomeen als de winst zelf In dergelijke gevallen kan het met name interessant als de factoren uit het eerste item geworden groeien. Als het bedrijf zit op genoeg kleingeld, is het mogelijk de koers van het aandeel kon eigenlijk toenemen in het eindproduct; één van de dingen die maakt het investeren zo intellectueel aangenaam.
Hetzelfde geldt voor onroerend goed. Stel je hebt $ 500.000 in het eigen vermogen dat u zoekt in een vastgoedproject te zetten; misschien bouwen aan een kantoorgebouw, de bouw van kasten, of het ontwikkelen van een industrieel pakhuis te verhuren aan industriële ondernemingen. Welk project u maakt, weet je dat je moet 30% van de aandelen in het zet om de gewenste risicoprofiel te handhaven, met de overige 70% uit bankleningen of andere bronnen van financiering. Als de rente te verhogen, uw kosten van kapitaal stijgt. Dat betekent dat je ofwel moeten minder betalen voor de eigendomsverwerving / ontwikkeling of heb je tevreden zijn met veel lagere kasstromen te zijn; geld dat in je zak zou zijn gegaan, maar nu wordt doorgestuurd naar de kredietverstrekkers.
Het resultaat? Tenzij er andere variabelen in het spel, dat deze overweging overweldigen, moet de genoteerde waarde van het vastgoed dalen ten opzichte van waar hij was geweest. (Strong operators in de vastgoedmarkt hebben de neiging om de eigenschappen te kopen dat ze kunnen houden voor tientallen jaren, de financiering op voorwaarden zo lang mogelijk, zodat ze kunnen arbitrage afschrijvingen in de munt. Als de inflatie chips weg bij de waarde van elke dollar, ze verhogen de huren, wetende hun toekomstige looptijd aflossingen zijn kleiner en kleiner in economische termen.)
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.